In het centrum van Arnhem vlakbij de Eusebiuskerk ligt een populair Arnhems eethuis/restaurant. Vanwege de Coronamaatregelen van de overheid was het restaurant de afgelopen maanden meer dicht dan open. De uitbater/huurder vroeg daarom aan zijn verhuurder hem vrij te stellen van huur. De verhuurder ging hier niet mee akkoord en eiste dat de huurder de huur volledig doorbetaalde. De huurder deed dat niet en betaalde vanaf april 2020 iedere maand slechts de helft van de huur, waardoor er een huurachterstand ontstond. De verhuurder vorderde daarop in kort geding ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. De rechter heeft recent in deze zaak uitspraak gedaan.[1] In dit blog bespreek ik kort deze uitspraak en in hoofdlijnen de gevolgen van de Coronacrisis op de door een huurder te betalen huurprijs.

Wanprestatie

De hoofdverplichting van een huurder is dat hij de huur (tijdig) moet voldoen. Als de huurder de huurt niet (op tijd) betaalt, pleegt hij wanprestatie en kan de verhuurder de huurovereenkomst laten ontbinden. Dit is alleen anders als de huurder een rechtvaardigingsgrondslag heeft, of als de tekortkoming van bijzondere of geringe aard is.

Coronamaatregelen

Het zal niemand zijn ontgaan dat sinds de uitbraak van het Coronavirus de overheid verstrekkende maatregelen heeft genomen om het Coronavirus de kop in te drukken. Een van de overheidsmaatregelen is de gedwongen sluiting van de horeca. De vraag die men in dit kader kan stellen, is voor wiens rekening die gedwongen sluiting komt. Voor rekening van de verhuurder of voor rekening van de huurder? In een blog van april van het vorig jaar heb ik hier al aandacht aan besteed. In dat blog heb ik uiteengezet dat er grofweg twee zaken een rol spelen: is er sprake van een gebrek en/of is er sprake van onvoorziene omstandigheden?

Gebrek

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Als er sprake is van een gebrek, heeft de huurder in beginsel recht op huurprijsvermindering. Een gebrek kan een slechte staat van onderhoud zijn, maar een gebrek kan ook dwingende overheidsmaatregelen zijn die een bepaald gebruik van het gehuurde beperken. Dat geldt dus ook voor de door de overheid getroffen maatregelen om de Coronacrisis te bestrijden, zoals de sluiting van de horeca.

Onvoorziene omstandigheden

In extreme gevallen kan een rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of de overeenkomst gedeeltelijk ontbinden, op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. De rechter kan dan bijvoorbeeld de huur gedurende de periode van de Coronamaatregelen verminderen/opschorten.

Huurprijsvermindering is gerechtvaardigd

Het beeld dat uit de rechtspraak naar voren komt sinds de Coronacrisis, is dat rechters over het algemeen de Coronacrisis en haar gevolgen aanmerken als een onvoorziene omstandigheid en/of een gebrek.[2] Dit betekent dat huurders die geconfronteerd worden met de gedwongen sluiting van hun zaak, in beginsel (mede afhankelijk van wat er in de huurovereenkomst staat) aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering/opschorting van de huur.

Arnhems restaurant hoeft niet te ontruimen

Ook de rechter die heeft geoordeeld in de zaak van het populaire Arnhems restaurant, volgt de (hoofd)lijn in de rechtspraak.[3] De rechter is namelijk van mening dat de Coronacrisis en de door de overheid getroffen maatregelen moeten worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid. Daarnaast vindt de rechter dat er ook sprake is van een gebrek. Alhoewel exploitatie van het restaurant nog wel mogelijk is via afhaal- en bezorgdiensten, behaalde het restaurant het grootste deel van de omzet door middel van bezoekers en cateringactiviteiten. Omdat deze exploitatievormen niet meer mogelijk zijn, is dit volgens de rechter een aantasting van het huurgenot en moet dit worden beschouwd als een gebrek. De rechter vindt dat zowel de verhuurder als de huurder geen verwijt kan worden gemaakt van het ontstaan van de situatie, waardoor de rechter het leed ‘eerlijk’ verdeelt over de verhuurder en de huurder. In die zin dat de rechter een huurprijsvermindering van 50% voor het merendeel van de maanden redelijk acht. De vordering van de verhuurder tot ontruiming van het gehuurde wijst de rechter af.

Voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel, kunt u contact opnemen met Irwin Dankoor (tel: 06-55806530 of email: info@dankoorjuridischadvies.nl).


[1] Rechtbank Gelderland 24 december 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:6998.

[2] Zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604.

[3] In deze uitspraak waren ook nog discussies over lekkages aan het dak en een kapotte riolering. Vanwege het specifieke onderwerp van dit blog, laat ik die discussies hier echter buiten beschouwing.