Wat mag je als koper van een woning verwachten van de staat van die woning? Deze vraag speelde in een casus waarin de Hoge Raad recentelijk (11 december 2020)[1] uitspraak over heeft gedaan. In deze zaak werden de kopers na de levering van hun woningen geconfronteerd  met (ernstige) lichthinder van een nabijgelegen tennispark. In dit blog zal ik kort ingaan op deze uitspraak van de Hoge Raad en in hoofdlijnen bespreken wanneer er sprake is van (non) conformiteit.

Voldoet een woning aan de koopovereenkomst?

Indien een woning wordt gekocht, is de hoofdregel dat de woning aan de overeenkomst moeten beantwoorden (conformiteit). Dit betekent kort gezegd dat een koper mag verwachten dat de woning die hij heeft gekocht de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van die woning nodig zijn. Daarbij hoeft het niet alleen te gaan om eigenschappen van de woning zelf. Ook buiten de woning gelegen (omgevings)factoren zoals lawaaioverlast en stank kunnen van invloed zijn op de vraag of de woning aan de overeenkomst beantwoordt. Als de woning niet voldoet aan de overeenkomst, kan de koper eisen dat de verkoper het gebrek herstelt, hetgeen ontbreekt alsnog aflevert, en is de verkoper in beginsel aansprakelijk voor de eventuele schade die de koper lijdt door de non conformiteit.

Daarmee is niet gezegd dat elke onvolkomenheid maakt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Als koper van een bestaande woning zul je bijvoorbeeld ook rekening moeten houden met het direct verrichten van achterstallig onderhoud, afhankelijk van de ouderdom van de woning en/of de prijs die je voor de woning hebt betaald.

Casus Hoge Raad 11 december 2020

Terug naar de casus in de zaak van de Hoge Raad. Een vastgoed-/projectontwikkelingsbedrijf (de verkoper) heeft 48 eengezinswoningen gerealiseerd en verkocht. De woningen zijn medio mei/juni 2010 aan de kopers geleverd. De woningen zijn gelegen direct naast een reeds bestaand tennispark. In oktober 2010 zijn zeven tennisbanen in het tennispark omgebouwd van gravel naar ‘all weather-banen’, zodat de tennisbanen ook in de winter open konden. Daarbij is ook de lichtinstallatie van het tennispark aangepast en uitgebreid. Door de openstelling van de tennisbanen in de winter ondervinden de kopers hinder van de tennisbaanverlichting. De kopers vorderen daarop voor de rechtbank een verklaring voor recht dat (onder meer) de verkoper aansprakelijk is voor de door de kopers geleden en nog te lijden schade.

Lichthinder

De kopers stellen dat door de winteropening van het tennispark er sprake is van structurele en objectief ernstige overlast in de vorm van lichthinder. Daardoor bezitten de woningen niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan de kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. De woningen beantwoorden daardoor niet aan de koopovereenkomsten. Ook geven de kopers aan dat de verkoper, met betrekking tot de voorgenomen winteropening van de tennisbanen, niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht.

Hoe oordelen lagere rechters

In eerste instantie heeft de rechtbank de vorderingen tegen de verkoper toegewezen. Kort gezegd omdat de rechtbank de mate van lichthinder die de kopers in de wintermaanden ondervinden, van zodanige aard vond, dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. De verkoper ging vervolgens in hoger beroep en kreeg voor het gerechtshof gelijk: de vorderingen van de kopers werden alsnog afgewezen. Het gerechtshof vond ten eerste dat de verkoper geen mededelingsplicht had geschonden. Volgens het gerechtshof hadden de kopers de verkoper voorafgaand aan de verkoop niet ervan op de hoogte gesteld dat de mogelijkheid van een (toekomstige) winteropenstelling voor ieder van de kopers cruciaal was. Dat maakt dat op de verkoper geen verplichting rustte om de kopers uit eigen beweging te informeren over de beoogde winteropenstelling. Ten tweede oordeelde het gerechtshof dat de kopers, ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomsten, rekening moesten houden dat er binnen afzienbare tijd een winteropenstelling zou komen. Dit omdat op het tennispark al lichtmasten stonden en enkele jaren vóór het sluiten van de koopovereenkomsten al een vergunning was verleend voor een winteropenstelling op het tennispark.

Wat mag de koper verwachten

De kopers gingen vervolgens in cassatie bij de Hoge Raad. De Hoge Raad is het niet (helemaal) eens met het oordeel van het gerechtshof. Feitelijk geeft de Hoge Raad aan dat het gerechtshof in zijn beoordeling één stap is vergeten. Namelijk: de vraag of de lichtoverlast van zodanige aard is dat de woningen niet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, en waarvan de kopers de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. Het gaat er volgens de Hoge Raad dus om, ook al zouden de kopers hebben geweten van de (aanstaande) winteropenstelling van de tennisbanen, of de (mate van) lichtoverlast een normaal gebruik van de woningen in de weg staat. Als het antwoord op die vraag ‘ja’ is, zal de verkoper vermoedelijk aansprakelijk zijn. Is het antwoord op die vraag ‘nee’, zal de verkoper vermoedelijk niet aansprakelijk zijn.  

Uit deze uitspraak blijkt in elk geval hoe belangrijk het als koper (onderzoeksplicht) maar ook als verkoper (mededelingsplicht én onderzoeksplicht) van een woning is, op voorhand op de hoogte te zijn van de staat van de woning, maar ook op omgevingsfactoren die van invloed kunnen zijn op het normale gebruik van de woning. De Hoge Raad heeft de zaak nu terugverwezen naar een ander gerechtshof voor verdere behandeling. Wordt vervolgd dus.

Voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel, kunt u contact opnemen met Irwin Dankoor (tel: 06-55806530 of email: info@dankoorjuridischadvies.nl).


[1] Hoge Raad 11 december 2020, ECLI:NL:HR:2020:2003