Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, geeft aan de andere partij de bevoegdheid om de overeenkomst (gedeeltelijk) te ontbinding. Tenzij de tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis is. Dit betekent dat als de huurder van woonruimte zijn verplichtingen niet nakomt, de verhuurder de huurovereenkomst in beginsel kan laten ontbinden en de huurder tot ontruiming kan dwingen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien de huurder zijn woning zonder toestemming van de verhuurder onderverhuurt. Dat dit niet te licht moet worden opgevat, blijkt uit een kort geding uitspraak van het gerechtshof Amsterdam[1], waarin de huurder zonder toestemming van de verhuurder zijn woning als vriendendienst in gebruik had gegeven aan een gezin met een jong kind, omdat het gezin anders op straat terecht zou komen. Het gerechtshof Amsterdam was hier niet gevoelig voor en veroordeelde de huurder de woning te ontruimen.

Hoofdregel onderhuur van woonruimte

De hoofdregel is dat de huurder van woonruimte niet bevoegd is zijn woning geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven. Is er echter sprake van een zelfstandige woning en blijft de huurder in de woning woonachtig, dan is de huurder bevoegd een deel van de woning aan iemand anders in gebruik te geven. Deze bepaling is echter van regelend recht. Dit betekent dat huurder en verhuurder in de huurovereenkomst iets anders overeen kunnen komen. Dit is in de casus die heeft geleid tot het arrest van het gerechtshof Amsterdam ook gebeurd.

Casus Gerechtshof Amsterdam

In de huurovereenkomst stond vermeld dat het de huurder verboden was het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of in gebruik af te staan. Ook stond in de huurovereenkomst vermeld dat het de huurder verboden was een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik af te staan, tenzij de verhuurder hiervoor vooraf schriftelijk toestemming heeft gegeven, de huurder zijn hoofdverblijf houdt in het gehuurde en er geen sprake is van overbewoning. De verhuurder vorderde in kort geding ontruiming van de woning. In eerste aanleg werd de huurder nog in het gelijk gesteld. De verhuurder ging echter in hoger beroep.

Het gerechtshof stelt vast dat het gezin gedurende een periode van zeven maanden in de woning van de huurder heeft verbleven. Het gerechtshof oordeelt verder dat ook al zou de huurder gedurende deze periode zijn hoofdverblijf in de woning hebben gehouden, de huurder voor de inwoning van het gezin geen toestemming heeft gevraagd of gekregen van de verhuurder. Het gerechtshof concludeert dat de huurder daarmee in strijd heeft gehandeld met de huurovereenkomst en dus tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Het gerechtshof stelt vervolgens voorop dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, aldus het gerechtshof.

Naar het oordeel van het gerechtshof is in dit geval sprake van een ernstige tekortkoming. Het gerechtshof voert onder meer aan dat de huurder gedurende een lange periode (zeven maanden) een gezin van drie personen heeft laten inwonen in een tweekamerwoning, die 45 m2 groot was en daarvoor niet bedoeld was. Dat de huurder er aanvankelijk vanuit ging dat het verblijf van het gezin slechts van korte duur zou zijn, doet hier volgens het gerechtshof niet aan af, omdat de huurder ook niet op een later moment, toen gebleken was dat het verblijf veel langer duurde, om toestemming heeft gevraagd. Door geen melding te maken van deze situatie bij de verhuurder en de verhuurder die toestemming niet te vragen, heeft de huurder volgens het gerechtshof de verhuurder de mogelijkheid ontnomen zicht te houden op wie in de woning verbleef en zelf te bepalen wie daarin als bewoner mag verblijven. Het gerechtshof veroordeelde de huurder alsnog de woning te ontruimen. De huurder heeft nog cassatie bij de Hoge Raad ingesteld, maar de Hoge Raad heeft recentelijk (4 december 2020)[2] het oordeel van het gerechtshof in stand gelaten.

Indien een huurder zijn huurwoning geheel of gedeeltelijk in onderhuur of gebruik wil afstaan, dient hij er rekening mee te houden dat hiervoor vooraf toestemming nodig is van de verhuurder. Ook al gaat het slechts om een vriendendienst en ook al krijgt de huurder geen vergoeding.

Voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel, kunt u contact opnemen met Irwin Dankoor (tel: 06-55806530 of email: info@dankoorjuridischadvies.nl).


[1] Gerechtshof Amsterdam 29 oktober 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:3893.

[2] Hoge Raad 4 december 2020, ECLI:NL:HR:2020:1944