Recent heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden een uitspraak gedaan in een zaak waarin de ene huurder (een advocatenkantoor) in kort geding eiste dat het de verhuurder verboden zou worden om het bedrijfspand verder aan de andere huurder (een Hogeschool) in gebruik te geven.[1] Het advocatenkantoor stelde dat het door de verhuurder in gebruik geven van kantoorruimte aan de Hogeschool niet in overeenstemming was met de zakelijke uitstraling van het bedrijfspand, en wat het advocatenkantoor bij aanvang van de huur van de overeenkomst mocht verwachten. Feitelijk eiste het advocatenkantoor dat de verhuurder contractbreuk zou plegen jegens de Hogeschool. In dit blog zal ik onder meer antwoord geven op de vraag of zo een eis mogelijk is.

Verhuurder moet (in sommige gevallen) gebrek verhelpen

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak (bijvoorbeeld een woning, kantoorruimte of winkel) of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. De hoofdregel is dat een verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen (of indien het gebrek voor rekening komt van de huurder). Een gebrek is een ruim begrip. Een gebrek is bijvoorbeeld een slechte staat van onderhoud, constructiefouten of materiele beschadigingen. Maar een gebrek kan ook dwingende overheidsmaatregelen zijn die een bepaald gebruik (tijdelijk) verbieden. Denk aan de overheidsmaatregelen tegen het coronavirus waardoor bijvoorbeeld (horeca)bedrijven hun deuren moesten sluiten. Een gebrek kan ook overlast zijn, indien de verhuurder zowel verhuurt aan de overlastveroorzaker als aan de huurder die overlast ondervindt.

In gebruik geven bedrijfspand aan Hogeschool is een gebrek

In de casus die speelde voor het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden speelde onder andere mee dat de verhuurder het bedrijfspand in de markt had gezet als ‘zeer hoogwaardige kantoorruimte’. Het gerechtshof was het met het advocatenkantoor eens dat het in gebruik geven van een deel van het bedrijfspand aan de Hogeschool, zich niet verdraagt met deze omschrijving van het bedrijfspand. Het gerechtshof brengt wel een nuance aan, in die zin dat het uitmaakt hoe het bedrijfspand is vormgegeven. In dit geval was er sprake van één entree met open trappenhuis met één liftinstallatie, en werden de algemene ruimten ingericht in de huisstijl van de Hogeschool, wat niet in overeenstemming was met de contractueel overeengekomen neutrale inrichting. Onder die omstandigheden vond het gerechtshof dat de aanwezigheid van meerdere voltijdse dagopleidingen, met honderden studenten, een tekortkoming van de verhuurder ten opzichte van het advocatenkantoor oplevert. Daarmee is er volgens het gerechtshof sprake van een gebrek.

Verhuurder dwingen contractbreuk te plegen met andere huurder

Nu volgens het gerechtshof vaststaat dat er sprake is van een gebrek, is de verhuurder in beginsel verplicht op verlangen van de huurder (in dit geval het advocatenkantoor) het gebrek te herstellen. Een gebrek herstellen kan op verschillende manieren. In dit geval eiste het advocatenkantoor dat het de verhuurder wordt verboden het bedrijfspand verder aan de Hogeschool in gebruik te geven voor onderwijsdoeleinden. Dit is wat het gerechtshof betreft echter een brug te ver. Hiervoor gaf ik al aan dat een verhuurder niet verplicht is gebreken te verhelpen, indien dit uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Volgens het gerechtshof is hier sprake van. De verhuurder zou contractbreuk moeten plegen jegens de Hogeschool, terwijl de Hogeschool een veel groter deel van het bedrijfspand huurt en de Hogeschool een veel hogere huur betaalt dan het advocatenkantoor. Daarnaast zou de  Hogeschool een schadeclaim kunnen indienen tegen de verhuurder wegens contractbreuk. De slotsom was dat de vorderingen van het advocatenkantoor werden afgewezen. Zou de Hogeschool een kleiner deel hebben gehuurd en/of een relatief lage huur betalen, zou de uitkomst wellicht anders hebben uitgepakt voor het advocatenkantoor.

Andere mogelijkheden voor de huurder  

Heeft het advocatenkantoor nu dan geen enkele juridische mogelijkheden om wat aan de bestaande situatie te doen? Zeker wel. Los van het feit dat het advocatenkantoor in beginsel cassatie kan instellen bij de Hoge Raad, zijn er (afhankelijk van wat er in de huurovereenkomst is bepaald) andere opties. Het advocatenkantoor zou een beroep kunnen doen op huurprijsvermindering en/of opschorting van de huur. Volgens het gerechtshof is er immers wel sprake van een gebrek. Wellicht kan het advocatenkantoor ook aanspraak maken op schadevergoeding, afhankelijk van de verhuursituatie met betrekking tot de Hogeschool bij aanvang van de huur. Ook zou het advocatenkantoor een vordering kunnen instellen tot partiële ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast biedt de uitspraak van het gerechtshof in beginsel ook ruimte om te eisen dat de verhuurder het gebrek herstelt, door de inrichting van het bedrijfspand aan te passen (separate entrees). Daarnaast zal de verhuurder, voor zover het advocatenkantoor overlast ondervindt van de studenten, uiteraard wel actie moeten ondernemen tegen de Hogeschool om de overlast te beperken en de Hogeschool hierop aanspreken.

Voor vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel, kunt u contact opnemen met Irwin Dankoor (tel: 06-55806530 of email: info@dankoorjuridischadvies.nl).


[1] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 15 december 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:10500.